El gran negocio panamericano

La Villa Panamericana se encuentra en total abandono. Su deterioro contrasta con los planes de un jugoso negocio inmobiliario entre el anterior gobierno estatal y la empresa que la construyó.

Las actuales autoridades buscan darle salida como un centro de investigación, en el que el grupo Cornejo recibiría como pago el edificio más pequeño, aunque se ha descartado que sea para vivienda. El destino principal del complejo sería un centro de investigación de tecnología y, posiblemente, un área sería para investigación en ciencias de la salud. Todo esto, claro, una vez que se libre el escollo de las suspensiones por amparos y juicios de nulidad interpuestos por organizaciones de la sociedad civil.

Desde hace casi cinco años el inmueble, ubicado en la zona conocida como El Bajío, es un elefante blanco. Sus calles suelen usarse para carreras clandestinas de arrancones, algunos ciclistas en entrenamiento y para calmar los nervios de aprendices al volante.

El único movimiento que hay es el político. Apenas comenzaron las actuales administraciones municipales, el gobernador Jorge Aristóteles Sandoval Díaz buscó al alcalde de Guadalajara, Enrique Alfaro Ramírez, para plantearle una salida al tema. El edil tapatío se deslindó, recordando que el tema estaba en la cancha del Ayuntamiento de Zapopan.

Así, comenzaron formalmente las gestiones del Ejecutivo. El mandatario nombró como primer negociador a uno de los impulsores de este nuevo proyecto, su asesor Enrique Dau Flores. Sin embargo, con el paso de los meses hubo diferentes interlocutores, como los secretarios general de Gobierno, Roberto López Lara, y de Innovación, Jaime Reyes Robles, e incluso el empresario Juan Ignacio Niño Cota.

No había una propuesta concreta, hasta que finalmente, hace alrededor de dos meses, se llevó a cabo una reunión en una oficina de Roberto López Lara, a la que también asistieron la directora de Asuntos Jurídicos de la Secretaría General de Gobierno, Martha Gloria Gómez Hernández; Dau Flores, el alcalde de Zapopan, Pablo Lemus Navarro, y el secretario de Educación y presidente del Consejo de Administración del Instituto de Pensiones del Estado de Jalisco (Ipejal), Francisco Ayón López.

Ahí, Gómez Hernández planteó la inquietud de irregularidades en la primera etapa, pues no aparecen 4 hectáreas del proyecto. En una segunda reunión, en la que ya el gobierno del estado nombró como responsable de las gestiones a Francisco Ayón, se informó que las 4 hectáreas no fueron registradas por el ex alcalde de Zapopan Héctor Vielma Ordóñez para evitar que el proyecto avanzara como vivienda, pero que están disponibles y se pueden incorporar en cualquier momento. A este encuentro ya asistió el representante de Corey, Francisco Cornejo.

El nuevo proyecto

El proyecto plantea liquidar a Cornejo, pero no con dinero, sino en especie. Él tiene derecho sobre un porcentaje del fideicomiso, que equivale a 350 millones de pesos.

Para liquidar al empresario se propone entregarle el más pequeño de los edificios de la villa, que podría ser dedicado a un hospital geriátrico privado. Sin embargo, se calcula que el valor del mismo sería de unos 200 millones de pesos y no el monto que él reclama.

El resto del complejo sería para un centro de investigación de tecnología, para empresas trasnacionales, aunque no para maquila; es decir, sólo establecerían centros logísticos o administrativos. También hay una propuesta para crear un área de investigación de ciencias de salud, que podría ser coordinada por la Universidad de Guadalajara (UdeG), aclarándose que no puede haber hospitalización.

Quienes defienden estos términos de la negociación con Cornejo afirman que el inmueble, una vez que se pueda utilizar, habrá aumentado su valor de mil 400 millones a unos 2 mil 500 millones de pesos.

De cualquier forma, todas las propuestas que se han presentado dependen de que se destrabe la parte jurídica, la cual quedó a cargo de Roberto López Lara.

La puerta a El Bajío

Las autoridades han sido enfáticas en que la Villa Panamericana no será utilizada para vivienda. Sin embargo, admiten que, una vez que comience a funcionar, podría ser la puerta para otros desarrollos.

Actualmente en la zona el único fraccionamiento es Ayamonte. Desde los grandes edificios, como la Ciudad Judicial y el Estadio Omnilife, se pueden observar dos residencias casi en la zona boscosa. Una, coinciden varias fuentes consultadas, es del ex gobernador Emilio González Márquez y la otra, de una dimensión y valor muy superior, de su ex coordinador de Proyectos Especiales e impulsor de los Juegos Panamericanos, Herbert Taylor Arthur.

Entre quienes tienen reserva territorial en esa zona, según confirmaron varias autoridades consultadas, está el propio Jorge Vergara Madrigal y el diputado federal por Movimiento Ciudadano Carlos Lomelí Bolaños, así como el Colegio México Uno, del futbolista Rafael Márquez Álvarez, quien incluso ya ha hecho gestiones para un centro deportivo de futbol.

Además, hay otros empresarios que han comprado terrenos en la zona.

Frenan rápido el negocio

Tras la celebración de la decimosexta edición de los Juegos Panamericanos, la solución a los problemas legales para dar un uso a esta villa está en pausa, por una suspensión del Tribunal de lo Administrativo del Estado (TAE), tras una demanda interpuesta por vecinos.

Para su construcción, se dieron autorizaciones gubernamentales de manera ilegal que fueron combatidas por organizaciones civiles y vecinos del fraccionamiento Rancho Contento, a través de amparos, juicios de nulidad y denuncias penales. El principal reclamo fue la construcción de unidades habitacionales por arriba de lo permitido por el uso de suelo vigente.

El gobierno estatal, en asociación con particulares, construyó con premura el inmueble para que sirviera de albergue a los atletas panamericanos y, al concluir la justa deportiva, comenzó la oferta de departamentos bajo el nombre de Villa Bosque.

Esta operación de venta fue detenida por vecinos de Rancho Contento, quienes interpusieron un juicio de nulidad en el Tribunal de lo Administrativo y obtuvieron una suspensión provisional, que está vigente.

Lo que muy pocos saben es que la desarrolladora Corey tuvo apoyos preferenciales del gobierno estatal para ejecutar el proyecto, lo que no ocurrió con el resto de los concursantes. Para la adjudicación, se aprobaron las bases, que después fueron completadas con una lista de peticiones unilaterales y ventajosas del constructor, avaladas por el gobierno del estado.

Además, cuando ya el proyecto estaba detenido –Corey no fue sujeta de crédito y debía comenzar a pagar intereses por el préstamo que recibió a través de la entonces Inmobiliaria y Promotora de Vivienda de Interés Público del Estado (Iprovipe)– se creó en 2012 un fideicomiso.

En ese fideicomiso, Iprovipe e Ipejal se convirtieron en socios del proyecto, cancelando los pagarés firmados por Corey y perdonándole el pago de intereses.

Alejandro Cárdenas Ochoa, presidente del Parlamento de Colonias, cuestionó que se haya otorgado el dinero sin cobrar intereses durante tres años y luego haya cancelado los pagarés, aun cuando se reconoció que no se logró la inversión bancaria al proyecto.

“Esto es un robo en despoblado”, precisó.

Como no se consiguieron créditos bancarios para terminar la construcción, el Ipejal tuvo que intervenir aportando 340 millones de pesos para concluir la construcción.

Hasta el momento, ninguno de estos inversionistas está buscando recuperar su capital a través de recursos legales.

Interviene el Congreso

Una vez desatorando el futuro de la Villa Panamericana se detonaría toda la zona, porque los dueños de predios colindantes buscarían el mismo beneficio. Augusto Valencia López, presidente de la Comisión de Asuntos Metropolitanos del Congreso del Estado, citó a sus compañeros diputados a realizar su siguiente sesión en las instalaciones de este inmueble el 6 de septiembre, para que se sensibilicen con el tema y conozcan lo que se quiere hacer ahí.

Mencionó que le preocupan los rumores sobre un posible arreglo para destrabar su eventual uso sin que se solucionen los problemas ambientales, por ser una zona de recarga de los mantos acuíferos de la ciudad, y que se contamine.

“Se están generando construcciones que están secando la ciudad, motivo por el cual solicitamos a la gente que administra la Villa Panamericana o que tiene el control del acceso para que nos permitan sesionar, llevar a los diputados, conozcan la zona y podamos ver los ejemplos de lo que no se debe hacer en términos del gobierno”, precisó.

Cárdenas Ochoa aclaró que si sólo fuera la villa no tendría tanto impacto en la zona, con un uso menor al planeado, pero esto sería imposible porque es abrir la puerta a otros proyectos.

“Hemos evitado que se habite, porque una vez que se habite, ya valió madre”, precisó, “porque todos van a querer por el derecho de equidad, dame lo mismo, dame lo mismo”, explicó.

El diputado local de Movimiento Ciudadano aseguró que “hay un montón de propietarios, ya particulares, que están esperando que les den luz verde y la especulación por la inversión que hizo el gobierno estatal pasado, de haberles metido un montón de recursos públicos en infraestructura, provocó que terrenos que valían 150 pesos (por metro cuadrado) ahora cuesten más de 5 mil pesos”, puntualizó.

Comentó que les preocupan los recientes intentos de negociación de la Secretaría General de Gobierno con los desarrolladores.

“Lo que nos preocupa es que el gobierno del estado esté buscando hacer un negocios en donde en lugar de estar especulando, tendría que llevar acciones jurídicas para recuperar su dinero, el dinero de Pensiones (del Estado), y vigilar que se cumpla con la ley, es una zona de recarga de mantos”, expuso.

Ambos se pronunciaron por desmantelar la villa para proteger los mantos acuíferos.

Arrancan con compromisos

El 17 de diciembre de 2009, dos años antes de la justa deportiva panamericana, se firmó un Convenio de Asociación para la Promoción de Vivienda entre Corey Integra y la Inmobiliaria y Promotora de Vivienda de Interés Público del Estado (Iprovipe) para unir intereses, conocimientos, recursos, experiencia y acciones para edificar la Villa Panamericana, y posteriormente usarla para formar parte de un desarrollo habitacional en la zona.

“La obra que se realizará para este concepto tendrá como último fin 644 unidades habitacionales y 286 para el centro geriátrico, mediante la aportación del capital semilla señalado”, estipula el convenio del cual NTR tiene copia.

Corey aportó el terreno para la construcción, pese a que todavía no estaba en su posesión, e Iprovipe se comprometía a otorgar los “fondos de apoyo” para construir el inmueble, equivalentes a 400 millones de pesos, que entregaría a partir de diciembre, y la última aportación sería en julio.

Antes de comenzar la edificación, se planteaban que construirían 644 unidades habitacionales y 286 para el centro geriátrico, en 163 mil 967.73 metros cuadrados. Con el paso del tiempo, la aportación del terreno se incrementó a 169 mil 593.99 metros cuadrados y también se modificó el proyecto original.

El compromiso final, bajo el nombre del proyecto Villa Bosque quedó en 942 unidades habitacionales, de las cuales 292 serían para el centro geriátrico, y le agregaron la creación de 24 locales comerciales, lo que detonaría la zona porque actualmente no hay nada.

Iprovipe, a través de su entonces director general, Jorge Sánchez Martínez, se obligaba en este documento únicamente a aportar la cantidad pactada, lo cual representaba un financiamiento parcial al proyecto.

Corey, a través de la firma de su presidente de consejo, Francisco Cornejo Reynoso, se comprometió a recibir las cantidades pactadas, entregar los predios prometidos y financiar, inclusive con recursos propios, el proyecto hasta su total terminación y entrega del mismo, construir la villa, urbanizar la zona y comercializar el desarrollo habitacional.

En la cláusula novena de este convenio se especificó que Corey firmaría pagarés a favor de Iprovipe por cada monto de aportación que recibiera, como parte de la documentación de los fondos otorgados.

Para el uso del dinero entregado, la cláusula sexta estipuló que Corey lo administraba y lo usaría primero para gastos antes y durante la construcción de la villa, después para el pago del financiamiento, seguido del reembolso a Iprovipe y, al final, si había remanentes serían para la empresa. Los últimos dos pagos no se han dado.

Cancelan pagarés

Ante la incertidumbre jurídica sobre la villa, por los juicios de nulidad interpuestos en el TAE por parte de vecinos y la falta de autorización de la licencia de habitabilidad del Ayuntamiento de Zapopan, los involucrados en su construcción crearon un Fideicomiso de Administración y Pago para dar seguridad jurídica.

El 27 de abril de 2012, en la segunda sesión del consejo directivo, se acordó la creación de este fideicomiso. En él, el Iprovipe estableció que otorgaba el finiquito contraído con Corey cuando tres años atrás se comprometieron a edificar la Villa Panamericana.

En el documento prácticamente se perdona la deuda que los particulares tienen con Iprovipe. “Como consecuencia de los acuerdos reconocidos, Iprovipe otorga el más amplio finiquito a Corey con relación al cumplimiento de las obligaciones consignadas en el Convenio de Asociación para Promoción de la Vivienda antes referido, por lo que se dejan sin efecto legal alguno la totalidad de los pagarés suscritos a favor de Iprovipe como garantía de pago, por lo que los mismos deberán ser devueltos a Corey con el sello de cancelados en este mismo momento”, señala el acuerdo durante la creación del fideicomiso.

Iprovipe evitó cobrar intereses por el dinero prestado, según los documentos de los convenios y fideicomiso, aun cuando el compromiso inicial era reintegrarle los recursos a más tardar en noviembre de 2012. Hasta que un mes después se creó el fideicomiso se actualizó el monto de la inversión hecha.

Con esta cancelación, Corey dejó de ser la responsable de restituir el dinero invertido a Iprovipe, como estaba previsto en el convenio firmado en 2009.

Al autorizarse este fideicomiso en diciembre de 2012, sólo se estableció un esquema de financiamiento a través de porcentajes de participación; Corey tenía 32.34 por ciento e Iprovipe se quedó con 67.66 por ciento. No se dejó claro quién llevaría la responsabilidad de pago.

El presidente del Parlamento de Colonias aclaró que esta cancelación la autorizó el consejo directivo sin tener las facultades para hacerlo.

Incluso la siguiente administración del Iprovipe, ahora llamado Instituto Jalisciense de la Vivienda (Ijalvi), interpuso un juicio mercantil para anular el fideicomiso, pero no se ha resuelto.

Un conflicto legal sin avance

Cárdenas Ochoa aclaró que cuando menos hay tres juicios de nulidad vigentes en el TAE. El expediente 67/2011, que acumuló el 82/2011, pidiendo la nulidad de dictámenes y licencias otorgadas para la villa; el 11/2012 para impugnar la licencia de construcción de la villa, y el 381/2013 por los contratos firmados por Iprovipe y Pensiones del Estado otorgando recursos económicos.

Además, hay denuncias penales interpuestas por vecinos, el Ayuntamiento de Zapopan y organizaciones civiles por daños ambientales en la zona y por su construcción; ninguno ha avanzado y siguen en etapa de integración y recolección de pruebas. Todo sin contar los amparos interpuestos por ejidos de la zona.

El presidente del Parlamento de Colonias calculó que aún faltarían dos o tres años para resolverse los juicios, debido a las pruebas y estudios que faltan por realizarse, y que si alguna de las partes pierde, hay otras instancias para impugnar.

El 5 de marzo de 2014 se otorgó la suspensión provisional por el Cuarto Tribunal Colegiado en materia Administrativa para la entrega de licencias de construcción, habitabilidad o cambio de uso de suelo en las áreas de transición y demás áreas respecto del ordenamiento del Valle de Tesistán.

Cárdenas Ochoa adelantó que la tardanza en los juicios quizás esté motivada para que los delitos prescriban, y que no quieren demoler el inmueble por la inversión hecha en él, pese al daño ambiental.

Cuestionó que la zona se contaminaría porque no hay conexiones al drenaje, afectando los mantos freáticos. “Si no tienes salida (para drenaje) y le pones el excusado (en la zona), estamos poniendo el excusado arriba del tinaco”, puntualizó.

Impone Corey condiciones

Durante la etapa de concurso para la construcción de la Villa Panamericana, Corey Integra presentó un documento titulado Condicionantes complementarias (necesidades adicionales o apoyos requeridos), con fecha del 22 de septiembre de 2009.

En este escrito, firmado por Francisco Cornejo Reynoso, representante de Corey, se establecieron ocho condiciones para poder “asegurar la viabilidad del proyecto en tiempo, costo y calidad”, en las cuales establecen que los costos que se generen debe absorberlos el gobierno estatal, según la copia en poder de NTR.

En el documento se establecen ocho condiciones. Que el gobierno del estado gestione que las áreas de cesión se regresen a los habitantes de la Villa Panamericana y, si no es posible negociar con el Ayuntamiento de Zapopan, pague el equivalente con recursos públicos; que el gobierno del estado pague los gastos que tenga el proyecto derivados del dictamen de impacto ambiental; que se entreguen por las autoridades municipales, estatales o federales permisos, factibilidades, dictámenes y licencias necesarios para urbanizar el predio y edificar el proyecto, y dar el pago de la factibilidad y el otorgamiento de la energía eléctrica hasta el pie de terreno y las obras complementarias de infraestructura que requiera la CFE o cualquier otra dependencia.

También se plantea que las autoridades proporcionen la infraestructura vial necesaria para la adecuada operación de la Villa Panamericana y su conexión con avenida Vallarta; la celebración de un convenio con Copag, documentando el compromiso de pagar las obras, infraestructura y equipamiento provisional requeridas por Odepa, y llevar a cabo la comunicación social y política; pagar los sobrecostos derivados de incumplimientos en la entrega de los recursos económicos comprometidos o demoras por causas ajenas a Corey Integra, y no aplicar la pena convencional en caso de que no sea posible obtener el financiamiento necesario para concluir las obras.

El Ejecutivo pudo negarse a atender estas condicionantes, pero no lo hizo. Todas fueron aceptadas y respaldadas a través de una carta compromiso fechada el 27 de abril de 2010, de la cual NTR tiene copia.

Los que aceptaron cumplir con estas obligaciones adicionales impuestas por Corey fueron los funcionarios de primer nivel en ese periodo, encabezados por el mandatario estatal Emilio González Márquez; sus secretarios General de Gobierno, Fernando Guzmán Pérez Peláez; de Finanzas, José Luis de Alba González, y de Desarrollo Urbano, José Sergio Carmona Ruvalcaba.

“A través de la carta compromiso y en respaldo a la propuesta de Corey Integra de fecha 22 de septiembre de 2009 realizada ante el Comité Organizador de los Juegos Panamericanos Guadalajara (Copag) 2011, se compromete en el ámbito de su competencia a instrumentar las acciones necesarias para procurar el cumplimiento de las condiciones complementarias establecidas en dicha propuesta de acuerdo a su suficiencia y validación presupuestal”, establece el escrito.

También establecieron por escrito su compromiso de gestionar ante otros ámbitos de gobierno para que el desarrollador pueda llevar a cabo la construcción del inmueble.

Impugnan preferencias

Cárdenas Ochoa señaló que interpusieron una denuncia penal, la 2864/2015, por las condiciones ventajosas otorgadas unilateralmente a Corey, y que legalmente el Ejecutivo validó.

Explicó que en octubre de 2009 salió la convocatoria para realizar el proyecto y construir la villa, y cuestionó que el gobierno estatal aceptara las ocho condicionantes establecidas por esta empresa.

“Dígame ¿si algún constructor que haya entrado al proyecto tuvo estas condiciones? Nadie las tuvo”, precisó.

El representante de las organizaciones civiles recordó que el constructor Francisco Cornejo es arquitecto y perito en varias materias, por lo que sabía de las prohibiciones legales para construir ese inmueble en la zona y aun así pidió al gobierno estatal que le consiguiera los permisos para hacerlo.

“Él, como perito, tiene conocimiento de todo y le está pidiendo que el gobierno del estado consiga el otorgamiento de todas las autorizaciones, aun violando lo que él sabía que no se podía construir ahí”, enfatizó.

Cárdenas Ochoa aclaró que la carta emitida por el gobierno estatal en ese periodo fue la cereza del pastel para aceptar estas dádivas y prebendas que sólo beneficiaban a un particular.

La Villa Panamericana costó mil 385 millones de pesos: mil 30 fueron de inversión gubernamental y 355 de aportación privada.

Condiciones de Corey

1. Otorgar áreas de cesión en comodato a los habitantes del proyecto, si no se puede pagarlas al gobierno zapopano
2. Pagar los requerimientos legales para realizar el proyecto por dictamen de impacto ambiental
3. Otorgar permisos, factibilidades, dictámenes y licencias necesarios para urbanizar el predio y edificar el proyecto
4. Pagar los gastos para llevar la energía eléctrica hasta el pie de terreno y las obras complementarias
5. Crear la infraestructura vial necesaria para la adecuada operación y su conexión a avenida Vallarta
6. Coadyuvar para la celebración del convenio con Copag para el pago de las obras, la infraestructura y el equipamiento provisional requeridas por Odepa
7. Pagar los sobrecostos derivados de incumplimientos en la entrega de los recursos económicos comprometidos
8. Evitar aplicar la pena convencional si no es posible obtener el financiamiento necesario para concluir las obras

Lo que falta

• Vialidades
• Líneas de drenaje
• Sistema especial de tratamiento de aguas residuales

En cifras:

• 1,385 millones de pesos costó la Villa Panamericana
• 1,030 millones fueron de inversión gubernamental
• 355 millones fueron de aportación privada
• 942 unidades habitacionales, de las que 292 serían para un centro geriátrico
• 24 locales comerciales para detonar la zona
• 169 mil 593.99 metros cuadrados los utilizados para el proyecto final

A través del tiempo

2009

10 de noviembre
La Copag aprueba la construcción de la Villa Panamericana por parte de Corey Integra

13 de noviembre
La Copag notifica a Corey Integra que era la empresa ganadora para la ejecución del proyecto

17 de diciembre
Firma del Convenio de Asociación para Promoción de la Vivienda entre Iprovipe y Corey

2011

22 de agosto
Corey entrega a la Copag la Villa Panamericana para su operación

14 de octubre
Inauguración de los decimosextos Juegos Panamericanos

2012

27 de abril
Se realiza la segunda sesión del Consejo Directivo de Verificación Seguimiento y Conclusión del Proyecto Urbanístico y de Villa Panamericana y se establece la necesidad de crear un fideicomiso de administración y pago

12 de diciembre
Se crea el Fideicomiso de Administración y Pago

2014

5 de marzo
Se otorgó la suspensión provisional por el Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Administrativa para la entrega de licencias de construcción, habitabilidad o cambio de uso de suelo

2015

19 de septiembre
El gobernador Aristóteles Sandoval Díaz anunció que podría usarse para servicios de salud e investigación y sólo faltaba que Zapopan modificara sus planes parciales de Desarrollo Urbano

24 de agosto
El ex alcalde de Zapopan Héctor Robles declaró que pidieron la caducidad de los dos juicios de nulidad promovidos por Corey Integra y Rancho Contento en el Tribunal Administrativo del Estado porque supuestamente en seis meses no habían promovido recursos legales

DN/I